Bail à usage professionnel (ou bail commercial) OHADA: que faire en cas de loyers impayés ?

Bail à usage professionnel (ou bail commercial) OHADA: que faire en cas de loyers impayés ?

Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire d’un bail à usage professionnel OHADA (article 112 de l’acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général – AURDCG). Il arrive pourtant que ce dernier tarde à le verser, ou ne le verse pas du tout à la date attendue. Que peut alors faire le bailleur devant une telle situation de loyers impayés ?

La procédure à suivre pour activer la clause résolutoire d’un contrat de bail commercial OHADA

Dans la plupart des contrats de bail commercial, y compris ceux OHADA, il est stipulé une clause résolutoire. Celle-ci prévoit la fin prématurée du bail en cas de non-respect par le locataire de l’une de ses obligations contractuelles (comme celle de payer le loyer à la date prévue au contrat). La clause résolutoire organise alors la procédure à suivre afin de pouvoir résilier le bail.

Afin de faire constater la résiliation, la réglementation OHADA (l’article 133 de l’AURDCG) impose au bailleur de commencer par faire parvenir au locataire une mise en demeure de payer.

Un huissier de justice peut délivrer un tel document ou il peut être notifié par tout autre moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire. Autrement dit, une lettre recommandée avec accusé de réception peut aussi faire l’affaire.

La mise en demeure doit rappeler au locataire son obligation de payer le loyer (en citant l’article du contrat de bail à usage professionnel imposant cette obligation) et l’informer qu’une juridiction compétente pourra être saisie pour constater la résiliation du bail commercial et prononcer l’expulsion, si le loyer n’est pas payé dans un délai d’un mois.

Si le loyer n’a tout de même pas été payé dans le délai imparti (on dit alors que la mise en demeure est demeurée infructueuse), le bail à usage professionnel est en principe automatiquement résilié. Le bailleur dispose alors de la possibilité de saisir le juge compétent (qui peut être le juge des référés du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble) afin de faire constater la résiliation et demander l’expulsion du locataire.

Au tribunal, le juge examine si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur. C’est-à-dire, qu’elle n’a pas été utilisée par le bailleur pour se soustraire à ses propres obligations (exemple : des travaux dans le local étaient à la charge du bailleur, le locataire refuse de payer le loyer, le bailleur active la clause résolutoire).

La résiliation s’étant faite  aux torts du locataire, ce dernier devient un occupant sans titre au jour du jugement et pour le temps passé au-delà. Il peut donc être amené à payer une indemnité prévue dans le contrat ou égale au loyer si rien n’a été prévu.

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