L’arbitrabilité d’un litige foncier et/ou immobilier en RDC

L’arbitrabilité d’un litige foncier et/ou immobilier en RDC

Depuis l’adhésion de la République Démocratique du Congo (RDC) à l’OHADA[1] le 13 juillet 2012, le droit congolais de l’arbitrage est régi par l’Acte uniforme relatif au droit de l’arbitrage du 11 mars 1999[2], révisé le 23 novembre 2017[3], ci-après « Acte uniforme » ou « AUA ». En effet, l’Acte uniforme  a vocation à s’appliquer à tout arbitrage lorsque le siège du tribunal arbitral se trouve dans l’un des Etats-parties[4] et tient lieu de loi relative à l’arbitrage dans ceux-ci[5].

D’une manière générale, l’arbitrabilité ou non d’un litige est déterminée par la  législation de chaque pays.[6]

L’article 2 alinéa 1er de l’Acte uniforme dispose : « Toute personne physique ou morale peut recourir à l’arbitrage sur les droits dont elle a la libre disposition ».

Et l’article 159 du Code de procédure civile dispose : « Quiconque a la capacité ou le pouvoir de transiger, peut compromettre pourvu que la contestation puisse faire l’objet d’une transaction ». Ainsi les litiges qui portent sur des matières d’ordre public tel que l’état de la personne ou encore qui relèvent du droit pénal sont inarbitrables.[7] Mais quid d’un litige foncier et/ou immobilier portant sur une concession foncière et/ou un immeuble située en RDC ?

En réponse à cette question, nous dégagerons des conditions objectives et subjectives pour qu’un litige foncier et/ou immobilier portant sur une concession foncière et/ou un immeuble située en RDC soit soumis à l’arbitrage. Ensuite, nous aborderons au final la procédure de mutation sur base d’une sentence arbitrale.

I – Conditions objectives 

Le fonds doit relever du domaine foncier privé de l’Etat car les terres du domaine foncier public de l’Etat sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées. Les terres du domaine public de l’Etat sont affectées à un usage ou à un service publics.[8] Selon l’article 57 de la Loi foncière, ce sont les terres du domaine privé de l’Etat qui peuvent faire l’objet d’une concession foncière (perpétuelle ou ordinaire). Et cette concession foncière est constatée par un certificat d’enregistrement.[9] Il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions.[10] Or, seuls les biens du domaine foncier public de l’Etat sont hors commerce.[11] Tous les autres biens de l’Etat restent, sauf exception légale,  dans le commerce[12], et peuvent ainsi faire l’objet d’un arbitrage.

L’immeuble doit faire partie du domaine immobilier privé de l’Etat car les immeubles du domaine immobilier public de l’Etat ne sont ni cessibles ni susceptibles de location, tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés. Les immeubles du domaine immobilier public de l’Etat sont affectés à un usage ou à un service publics.[13] Selon l’article 212 de la Loi foncière, ce sont les immeubles du domaine privé de l’Etat qui peuvent faire l’objet soit d’une cession soit d’un contrat de bail. Et cette propriété immobilière est constatée par son inscription sur le certificat d’enregistrement de la concession foncière ou par l’établissement d’un certificat d’enregistrement distinct.[14] Comme relevé ci-haut, il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions.[15] Cependant, seuls les biens du domaine foncier public de l’Etat sont hors commerce.[16] Tout le reste des biens de l’Etat restent, sauf exception légale,  dans le commerce[17], et peuvent ainsi faire l’objet d’un arbitrage.

II – Conditions subjectives 

La personne qui désire recourir à l’arbitrage dans un litige foncier et/ou immobilier doit être titulaire des droits fonciers et/ou immobiliers c’est-à-dire être concessionnaire foncier et/ou propriétaire immobilier. Ainsi, son « nom » ou sa « dénomination sociale » doit être mentionnée sur le certificat d’enregistrement qui constate ces droits.[18]

Et puis, le titulaire des droits fonciers et/ou immobilier doit avoir la capacité de compromettre.[19] Cette disposition renvoie à la règle en vertu de laquelle la personne qui contracte doit avoir la capacité générale de contracter et la libre disposition du droit objet de la convention.[20] Les personnes physiques titulaires des droits fonciers et/ou immobiliers ne doivent pas être incapables. Sont incapables aux termes de la loi : les mineurs ; les majeurs aliénés interdits ; et les majeurs faibles d’esprit, prodigues, affaiblis par l’âge ou infirmes placés sous curatelle.[21]

En ce qui concerne les personnes morales de droit privé, elles sont aptes à compromettre ; cet engagement doit être pris par l’organe de gestion habilité à cet effet par les statuts de ladite personne morale et/ou les dispositions légales auxquelles elle est soumise.[22]

Une fois ces conditions objectives et subjectives réunies, dans quelle condition, à l’issue de la procédure arbitrale, sera-t-il possible d’opérer mutation sur base d’une sentence arbitrale ?

III – Procédure de mutation sur base d’une sentence arbitrale

En droit congolais, la mutation[23] en vertu d’une simple sentence arbitrale est illégale. Le législateur n’a prévu cette procédure que pour les jugements, encore faut-il que ces jugements soient coulés en force de chose jugée. C’est ainsi que l’article 231 alinéa 4 de la Loi foncière dispose : « Les mutations en vertu de jugements ne peuvent être opérées que s’ils sont passés en force de chose jugée ». Un jugement passé en force de chose jugée est un jugement définitif. En effet, un jugement est dit définitif lorsqu’il n’est plus susceptible de voies de recours soit en raison de forclusion, soit que toutes les voies de recours ont été épuisées et qu’il ne reste plus qu’à exécuter la décision intervenue. Celle-ci acquiert alors l’autorité de la chose jugée.[24] Le Professeur Kalambay Lumpungu justifie cette disposition légale de la manière suivante : « On peut comprendre aisément la volonté du législateur d’exiger que le jugement devant servir de base pour mutation soit définitif. En effet, un jugement rendu par les tribunaux peut toujours être attaqué et par conséquent, être modifié. Autoriser une mutation sur base d’un jugement encore susceptible d’une voie de recours serait illogique, car ce jugement, tant que les délais d’appel ou d’opposition ne sont pas encore écoulés n’a pas la force d’un acte authentique, exigé pour toute mutation ».[25] 

Ainsi, la mutation ne peut être opérée en vertu d’une sentence arbitrale qu’à condition que cette sentence arbitrale soit revêtue de l’exequatur. Le lexique de termes juridiques définit l’exequatur comme un ordre d’exécution donné par l’autorité judiciaire d’une sentence rendue par un tribunal arbitral. [26]  C’est ainsi l’article 30 de l’Acte uniforme relatif au droit de l’arbitrage dispose : « La sentence arbitrale n’est susceptible d’exécution forcée qu’en vertu d’une décision d’exequatur rendue par le juge compétent dans l’Etat-partie ».[27]

Une décision d’exequatur est une décision définitive ou passée en force de chose chosée car elle n’est susceptible d’aucun recours.[28]

 

Ce texte a été rédigé par Maître Trésor Badibake
Mail: tbadibake@gmail.com
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Tous droits réservés

 

 

[1] Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) dont le traité a été signé à Port-Louis (Ile Maurice), le 17 octobre 1993, révisé à Québec le 17 octobre 2008,  et dont l’objectif est de favoriser le développement économique et l’intégration régionale par le renforcement de la sécurité juridique et judiciaire en Afrique. L’OHADA compte à ce jour, 17 Etats membres qui sont : Bénin, Burkina Faso, Cameroun, Centrafrique, Comores, Congo, Côte d’Ivoire, Gabon, Guinée, Guinée Bissau, Guinée Equatoriale, Mali, Niger, Sénégal, Tchad, Togo et la République Démocratique du Congo. L’OHADA organise l’unification du droit des affaires et le règlement des litiges par une juridiction supranationale ainsi que la promotion de l’arbitrage. Les matières ci-après font l’objet d’actes uniformes : droit commercial général, sociétés et GIE, sûretés, procédures simplifiées de recouvrement et voies d’exécution, procédures collectives (faillite), arbitrage, médiation, comptabilité, transport de marchandises par route. D’autres projets sont en cours, notamment le droit des contrats, avec le concours d’une expertise tant africaine qu’internationale. Voir Alhousseini Mouloul, Comprendre l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires, 2ème édition, www.ohada.com consulté le 06 septembre 2015, p. 18 ; Arlette Boccovi, Présentation de l’OHADA et du « code annoté IDEF de l’OHADA », www.institut-idef.org consulté le 06 septembre 2015, p. 1 ;  Frédérique Chifflot Bourgeois, Présentation du Traité de l’OHADA, traité, institutions, actes uniformes, www.ohada.com, Ohadata D-11-19, 11 mars 2010, p. 1 ; Roger Masamba Makela, Modalités d’adhésion de la RDC au Traité de l’OHADA, Volume 1, Rapport Final, Kinshasa, 4 février 2005, p. 8.

[2] In J.O.OHADA, n° 8, 15 mai 1999. Avant l’adhésion de la RDC à l’OHADA, le droit congolais de l’arbitrage était régi par le titre V du Code de procédure civile.

[3] In J.O.OHADA, n° spécial, 15 décembre 2017.

[4] Art. 1er de l’AUA.

[5] Art. 35 de l’AUA.

[6] Alhousseini Mouloul, L’arbitrage dans l’espace OHAADA, Maison du Droit Vietnamo-Française, Hanoï, 2010, p. 11.

[7] Adèle Kalambay Ndaya, https://www.linkedin.com/pulse/le-juge-de-droit-commun-congolais-en-presence-dune-kalambay-ndaya?trk=prof-post, 25 janvier 2017.

[8] Art. 55 de la Loi foncière.

[9] Art. 59 et 219 al. 1er de la Loi foncière.

[10] Art. 27 du Décret du 30  juillet  1888 portant sur des  contrats  ou  des  obligations  conventionnelles.

[11] Art. 10 de la Loi foncière.

[12] Art. 10 de la Loi foncière.

[13] Art. 210 de la Loi foncière.

[14] Art. 219 al. 2 de la Loi foncière.

[15] Art. 27 du Décret du 30  juillet  1888.

[16] Art. 10 de la Loi foncière.

[17] Art. 10 de la Loi foncière.

[18] Art. 225 de la Loi foncière.

[19] Art. 159 du Code de procédure civile.

[20] Alhousseini Mouloul, Op. cit., p. 10.

[21] Art. 215 du Code de la famille.

[22] Par exemple, s’agissant des sociétés commerciales, il s’agit de :

  • Pour les gérants de : la SNC (art. 276 AUSCGIE) ; la SCS (art. 298 AUSCGIE) ; la SARL (art. 323 AUSCGIE).
  • Pour les SA : le PDG (art. 462 AUSCGIE) ; les DG (art. 487) ; enfin, l’Administrateur Général (art. 494 AUSCGIE).
  • Pour la SAS : le Président (art. 853-8 AUSCGIE).
  • Pour les Administrateurs des GIE (art. 879 AUSCGIE).

[23] Le lexique des termes juridiques usuels en matière foncière et immobilière définit le mot mutation comme la transmission d’un droit de propriété immobilière ou de jouissance foncière d’une  personne à un autre. Elle s’opère lorsque le Conservateur des Titres Immobiliers  annule l’ancien certificat d’enregistrement et dresse un nouveau au nom du nouvel acquéreur.  Sylvain Kayimbi Malu, Lexique des termes juridiques usuels en matière foncière et immobilière, RCN, Bunia, 2009, p. 21.

[24] Vincent Kangulumba Mbambi, Cours de droit civil : les biens, Université de Kinshasa, Faculté de Droit, Kinshasa, 2003, p. 249.

[25] Kalambay Lumpungu, Régime foncier et immobilier, PUZ, Kinshasa, 1989, p. 260.

[26] Valérie Ladegaillerie, Lexique de termes juridiques, Anaxagora, Paris, 2002, p. 73.

[27] En droit judiciaire privé congolais, la décision d’exéquatur prend la forme d’une Ordonnance rendu par le Président du Tribunal de Grande Instance (TGI) territorialement compétent. En matière foncière et/ou immobilière, c’est le Président du TGI de la situation de l’immeuble qui est territorialement compétent.  Voir art. 166, 183 et 184 du Code de Procédure civile ; et art. 136 al. 1er de la Loi organique n° 13/011-B du 11 avril 2013.

[28] Art. 32 al. 2 de l’AUA.

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Commentaires (5)

  • Thierry BOLUSAKUENO NZINGA, Avocat au Barreau de Kinshasa Gombe Répondre

    Cher Trésor et estimé Confrère,

    Je vous remercie pour la pertinence de votre réflexion que j′ai lue avec un intérêt particulier.
    Quant à ce sujet, je souhaiterais apporter deux compléments d′informations que je laisse également à la discussion entres Juristes congolais et/ou pratiquant le droit congolais.

    1. Outre les biens du domaine foncier et/immobilier privé de l′Etat attribués aux particuliers sous forme de concession foncière et/ou propriété immobilière couverts par des certificats d′enregistrement, il existe les biens du domaine foncier et/immobilier privé de l′Etat appartenant à l′Etat en tant que personne morale. Ces derniers biens se trouvent dans le commerce, mais ne font pas en principe l′objet des certificats d′enregistrement. Ce qui implique que les litiges relatifs à ces biens privés appartenant à l′Etat sont également arbitrables.

    06/11/2017 - 14:09
  • Thierry BOLUSAKUENO NZINGA, Avocat au Barreau de Kinshasa Gombe Répondre

    2. La problématique de la mutation d′un droit foncier et/ou immobilier sur base d′une sentence arbitrale est inscrite dans le cadre général de la question liée à l′exécution des sentences arbitrales. D′ou, l′intérêt de réfléchir aussi sur la mutation à partir d′une sentence arbitrale étrangère.

    Il est aujourd’hui′hui admis, en vertu de la suprématie du droit communautaire Ohada sur le droit national, que la mutation d′un droit foncier et/ou immobilier peut valablement s′opérer en droit congolais sur base d′une sentence arbitrale sous réserve de la procédure de l′exequatur.

    En revanche, il ne me parait pas admissible que cette mutation puisse se réaliser à partir d′une sentence arbitrale étrangère.

    06/11/2017 - 14:12
  • Thierry BOLUSAKUENO NZINGA, Avocat au Barreau de Kinshasa Gombe Répondre

    En principe, la sentence arbitrale étrangère s’exécute en République Démocratique du Congo (RDC) dans les mêmes conditions légales que celles de la sentence arbitrale nationale (Lire Convention pour la reconnaissance et l’exécution des sentences arbitrales étrangères conclue à New York le 10 juin 1958 et la loi n 13/023 du 26 juin 2013 autorisant l’adhésion de la République Démocratique du Congo à la Convention pour la reconnaissance et l’exécution des sentences arbitrales étrangères signée à New York le 10 juin 1958) et ce, à condition que la sentence soit rendue dans le territoire d’un Etat ayant ratifié la Convention de New york précitée.

    Néanmoins, il existe des exceptions à cette règle. Lesdites exceptions se présentent sous forme de 4 réserves formulées par la RDC au moment de la ratification de la Convention de New York (Lire Article 1er de la loi n 13/023 du 26 juin 2013 précitée).

    06/11/2017 - 14:14
  • Thierry BOLUSAKUENO NZINGA, Avocat au Barreau de Kinshasa Gombe Répondre

    Au regard de ces exceptions, particulièrement celle qui exclut du champ d’application de la Convention de New York “les différends portant sur des biens immobiliers situés dans l’Etat considéré ou sur un droit relatif auxdits biens “, nous pourrions affirmer qu’une sentence arbitrale étrangère rendue sur un litige se rapportant à un bien immobilier situé en RDC ou un droit relatif à un tel bien, ne peut pas être exécutée en RDC, partant ne peut pas servir de support juridique valable à une mutation de droit immobilier.

    A ce stade, il y a lieu de nous interroger si les termes “biens immobiliers” ou “droit relatif auxdits biens” utilisés par le législateur de 2013 s’entendent uniquement au sens de biens immeubles sur lesquels il existe un droit de propriété immobilière (droit de propriété sur les immeubles par incorporation et/ou par destination, les droits miniers, etc.) ou incluent même le droit foncier qui, en droit positif, est un droit de jouissance foncière et non un droit immobilier.

    De mon point de vue, l’entendement du législateur semble large et viserait ici “tout bien ou droit ayant un lien étroit avec le sol de la RDC”. Ce qui inclurait ainsi le droit foncier.
    Telle est ma modeste contribution à votre réflexion.

    06/11/2017 - 14:15
  • Thierry BOLUSAKUENO NZINGA, Avocat au Barreau de Kinshasa Gombe Répondre

    Cher Trésor et estimé Confrère,
    Je vous remercie pour la pertinence de votre réflexion que j′ai lue avec un intérêt particulier.
    Quant à ce sujet, je souhaiterais apporter deux compléments d′informations que je laisse également à la discussion entres Juristes congolais et/ou pratiquant le droit congolais.
    1. Outre les biens du domaine foncier et/immobilier privé de l′Etat attribués aux particuliers sous forme de concession foncière et/ou propriété immobilière couverts par des certificats d′enregistrement, il existe les biens du domaine foncier et/immobilier privé de l′Etat appartenant à l′Etat en tant que personne morale. Ces derniers biens se trouvent dans le commerce, mais ne font pas en principe l′objet des certificats d′enregistrement. Ce qui implique que les litiges relatifs à ces biens privés appartenant à l′Etat sont également arbitrables.

    01/12/2017 - 13:15

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