Le contrat de bail à usage professionnel OHADA

Le contrat de bail à usage professionnel OHADA

Qu’est-ce que c’est ?

Le bail à usage professionnel (appelé auparavant le bail commercial) est un accord entre le propriétaire d’un immeuble (un bailleur) et une personne physique ou morale (le preneur), dans lequel cette dernière est autorisée à prendre en location l’immeuble pour y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou toute autre activité professionnelle. L’accord est soumis aux articles 101 et suivants de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (OHADA) .

Pourquoi en rédiger un ?

D’après l’article 103 de l’AUCDG, il n’est pas obligatoire que l’accord entre le bailleur et le locataire soit écrit. Une entente, même verbale, peut valoir contrat.

En pratique toutefois, il est inconcevable de ne pas rédiger un contrat et de se contenter d’un accord oral. Un contrat écrit est avant tout la preuve de la réalité de la relation et des obligations de chacune des parties. Sans contrat écrit, vous prenez le risque (considérable) qu’en cas de litige, vous ne puissiez prouver quoique allégation que vous auriez.

De plus, le contrat de bail est un contrat qui régit une relation potentiellement longue et aux enjeux financiers importants. Il est donc essentiel de définir dans un contrat les obligations qui incomberont à chacun durant cette relation. À cet égard encore, un contrat écrit, et le plus exhaustif possible, est primordial.

Quelles clauses trouve-t-on dans le contrat de bail à usage professionnel ?

L’objet du contrat et la destination des lieux 

Ce sont généralement les deux premières clauses du contrat de bail. Dans l’objet du contrat on trouve l’adresse des lieux loués, ainsi qu’une description détaillée de ceux-ci.

Il est conseillé au moment de la prise des lieux de faire réaliser un état des lieux. Il s’agit d’un document qui va décrire l’état dans lequel se trouve le logement à la remise des clés. Il sera confronté à un état des lieux de sortie au moment où le preneur quittera les lieux afin de déterminer s’il a dégradé les lieux loués.

La destination des lieux loués contient les activités qui seront réalisées au sein du local loué.

La durée du contrat 

Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. En droit OHADA, la durée du bail est librement fixée par les parties (à noter qu’à défaut de contrat écrit, le contrat de bail est réputé être conclu pour une durée indéterminée).

Que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement (le bail est reconduit) s’il justifie avoir exploité son activité pendant au moins deux ans au sein des locaux loués.

Sauf pour des cas légitimes, le bailleur ne pourra pas refuser au locataire qui exerce son droit le renouvellement du bail. Dans le cas où il refuserait sans motifs légitimes, il devra payer au locataire une indemnité d’éviction : somme qui dédommage le preneur de son éviction injustifiée.

Le loyer

Le droit OHADA laisse la possibilité aux parties de négocier librement le montant initial du loyer à payer, à moins que la loi du pays dans lequel sont situés les locaux dispose autrement. En cours de contrat, les Parties peuvent aussi négocier librement la révision du loyer.

Afin notamment de garantir le paiement du loyer, le bailleur peut demander au locataire une somme au moment où il prend possession des lieux, appelée dépôt de garantie.

La répartition des charges 

C’est un point important du contrat de bail. C’est dans le contrat que l’on va prévoir à qui va incomber financièrement de réparer telle ou telle chose. Il importe d’être le plus précis possible afin d’anticiper de nombreux de cas de figure et prévenir les conflits.

Le droit OHADA impose au bailleur de prendre en charge les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement, murs de clôture, fosses septiques et puisards), tandis que le locataire est tenu à toutes les réparations courantes, d’entretien (cuisinière, réfrigérateur, installation électrique, plomberie, chauffage, etc).

Les obligations du bailleur et du locataire 

Outre les réparations, le droit OHADA impose au bailleur et au locataire le respect d’un certain nombre d’obligations.

Le bailleur

Le bailleur est tenu en premier lieu de délivrer les locaux en bon état. S’il n’a pas été émis de réserve dans le contrat, ou si il est verbal, on considérera que le bailleur a bien délivré les locaux en bon état (il faut donc bien s’en assurer avant de signer le contrat !).

Est imposé également au bailleur l’obligation de procéder aux réparations devenues nécessaires et urgentes dans les locaux loués. A défaut pour le bailleur de s’exécuter, le preneur peut obtenir de la justice une autorisation de faire procéder auxdites réparations aux frais du bailleur.

Le bailleur ne peut apporter de changement à l’état des locaux donnés en bail ou restreindre l’usage auquel il était destinéEnfin il est responsable des troubles de jouissance survenus de son fait ou des personnes dont il est responsable.

Le locataire

Le locataire est bien entendu tenu de payer le loyer aux termes convenus : c’est à adire au montant et selon les modalités prévus dans le contrat.

Il est tenu d’exploiter les locaux en « bon père de famille » (= de manière raisonnable, diligente, normale) et conformément à la destination prévue dans le contrat de bail. En cas de changement d’activité, il doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui ne peut s’y opposer pour de motifs sérieux.

 

Voici, entre autres, les clauses usuelles qu’on retrouve dans un contrat de bail. Retenez qu’il est important d’en rédiger un et que LegalSoba met à votre disposition un modèle que vous pouvez remplir ici.

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